央企大手笔造地王三大资金来源保证不差钱

随着楼市回暖，新一轮抢地热潮已经掀起，各城市地王频频诞生。然而，2007年民营房企疯抢土地的现象已经不复存在，相反，在2007年相当低调的央企成为本轮抢地热潮的主力，大量地王由央企创造。

在这场“圈地”大战中，保利、金融街(000402)、绿地集团以及部分城市的城建集团发挥了排头兵作用，他们的资本和底气究竟从何而来？疯狂抢地是否会推动新一轮的房价上涨？《每日经济新闻》记者就这些热点问题展开调查。

【现象】

央企大手笔疯狂造地王

6月30日，北京。10余家地产大鳄，经过大约40分钟的激烈举牌、97轮激烈竞价，最终，备受关注的广渠门15号地块以40.6亿元的成交价被一张“新面孔”竞得。40.6亿元，创下了北京土地竞拍总价和楼面地价的新纪录，成为北京土地市场今年的“双料地王”。

获得“双料地王”的企业，是有着国企背景的中化方兴。截至2008年底，方兴地产总资产达345亿港元，开发和持有的高端商业地产面积约170万平方米，全部位于中国最核心城市的黄金地段，是中国房地产上市公司十强之一。

而在此4天前，即6月26日下午，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元的价格，竞得了北京“奥运村乡地块”。19.6亿元的成交价与该地块约8.7373亿元的起始报价相比，高出了约10.86亿元，溢价率高达124%。

层出不穷的地王，让北京土地市场在今夏上演了一出出抢地好戏，前后有超过100亿元央企资金进入北京的土地市场。

除北京外，国企特别是央企在其他许多大城市也纷纷抢地，并不断刷新土地成交价格：

在上海，5月，绿地集团拿下“2009上海最贵地”，投资金额达12亿元；

在广州，6月，广州城建集团竞拍下今年的广州地王，溢价高达154%；

在重庆，6月下旬，重庆鸿恩寺地块经过80多轮竞价后，被保利地产(600048)以38.1亿元摘得。

易居中国旗下克而瑞（中国）研究中心的数据显示，截至6月10日，国资背景的保利地产，已经在北京、广州、贵阳拿下3幅土地；上海本土大鳄绿地集团，则在上海、天津、南昌拿下7幅地块。

“地王”争夺战并未就此结束。7月6日，绿地集团和保利地产，又先后在北京大兴区竞得地块，同时刷新区域的楼面 地价。

【原因】

三股活水来央企“不差钱”

与2007年民营企业极度活跃的现象相反，今年夏天活跃在土地市场上的多是央企。除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产(000031)、招商地产(000024)等，中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企也开始介入。

在金融危机大背景下，这些央企如此阔绰地拿地，他们的资金从何而来？

资金来源1销售现金“土地存量降低，手中又有充足的销售现金，是央企在土地市场中一掷千金的动力。”易居中国分析师薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

中原地产中国研究部的一份房地产企业研究报告显示，在过去5个月时间里，保利、华润、招商、中海等10大标杆地产上市公司的库存出现大幅度下降，按目前的销售进度，其平均库存将在半年内消化。

以保利地产为例，销售数据显示，上半年已实现签约销售面积252.43万平方米，比去年同期增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，较去年同期增长168.18%。

薛建雄认为，2008年下半年，在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时，央企仍保持了既定的开工水平。因此，随着今年楼市成交量、房价的整体上扬，央企可供开发的存量土地有所缩减；与此同时，在此

轮上涨中，央企获得了相对较为丰厚的收益，这让他们有了在土地市场与竞争对手一较高低的实力。

资金来源2银行贷款

薛建雄认为，信贷资金的流入，让企业的流动性更为充裕，这也让国资企业拥有了更大的腾挪空间。公开资料显示，6月，工、农、中、建四大行新增人民币贷款合计4970亿元。上半年，我国的银行新增贷款一直在增加。

有业内人士表示，在国际金融危机的背景下，部分工厂停工，银行的钱似乎贷给央企最安全。本身就不大“差钱”的央企，便有更多资金投向地产业。

华远集团总裁任志强表示，国企之所以有相对较高的成本承受能力，也是因为其贷款成本比民营企业低，因此，国企的竞争力相对增强。SOHO中国董事

长潘石屹认为，资金是趋利的，当一些国企的资金不愿投入到石化或电子工业

等领域时，就容易流入地产业。

然而，银行授信并不能直接用于购置土地，土地款需要“自有资金”来补足。

据悉，央企普遍采用的一种方式是，通过非主营房产业务的母公司获得银行授

信，然后通过注资的方式，“输血”给经营地产的旗下公司，从而解决了上述难题。

资金来源3上市融资

薛建雄表示，除了借助银行授信外，通过内部“输血”，分拆上市或增发，也是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的方式之一。

以地产大鳄保利地产为例，除了银行贷款，保利地产在资本市场近几年几乎

年年有融资：2006年上市融资20亿元；2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43

亿元；近日又完成80亿元募资。

此外，有资料显示，中信地产对外透露正在备战A股IPO，中粮、中建、中铁

集团也纷纷整合房地产业务，拟分拆或打包上市。

广渠路15号“地王”的获得者中化方兴，截至2008年底手持现金63亿元，今

年2月又通过大股东配股融资27亿元，3月再配股融资16.3亿元，加之今年获得

的245亿元的高额授信，资金就更充沛了。

【影响】

拿地成本高收益或有限

中原地产研究中心高级经理刘渊在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，从目前的房价和土地价格水平来看，目前部分城市的高价“地王”，存在着一定的风险。

不难发现，近期疯狂抢地的国企中，有的房地产开发经验并不丰富。以中化方兴和中泽置业为例，他们进行房地产开发的历史都不长，中化方兴是中化集团的下属企业，中泽置业是中国电子的子公司。在电子、化工、煤矿这些产能过剩的行业面前，房地产投资有着独特的诱惑。

刘渊认为，一旦房价下跌，一些楼面地价已接近周边房价的“地王”，将面临支出成本过高、收益空间有限的风险。任志强也认为，与民营企业要计算资金成本不同，对国企来说，有时它们需要的业绩，并不完全是利润业绩，而是营业额业绩。

一位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，相对于民营企业而言，央企对当前楼市的风险意识还相对薄弱，央企近来频繁高价拿地，或是对房地产后市过于乐观的表现。

水涨助船高房价泡沫隐现

业内人士认为，央企此番激进地杀入土地市场，很可能会推动地块周边区域的房价上升。

以近期地王频出的北京房地产市场为例，几乎与“地王”的出现时间点同步，今年上半年，北京大部分楼盘的价格最高点出现在今年6月。

目前，北京在售的400个楼盘中，大约有1/3的项目在涨价，涨价的楼盘遍布北京所有区县。其中，位于北京海淀区的“唐宁ONE”涨幅超过66%。6月底，该项目均价为35000元/平方米，而今年1月，该项目的最低价格为21000元/平方米。

在6月下旬北京连出两个地王的时候，SOHO中国董事长潘石屹便表示，新地王的出现，必然推高周边房价。他同时认为，在市场恢复过程中，开发商在土地市场拼命拿地，土地市场已经出现了比2007年更疯狂的泡沫。

阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，在实体经济和就业等基本面尚未全面恢复的背景下，房价大幅上涨是不理性的。2007年房地产的狂热至今让人记忆犹新，在资本开始复苏，并为房地产市场提供越来越大的推动力的情况下，要警惕楼市泡沫出现。

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