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实际购房成本难降

发布时间:2020-07-13 11:31:07 阅读: 来源:电视厂家

18日,国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后,价格上涨幅度进一步趋缓,环比、同比涨幅双双回落,价格上涨城市降至2013年以来最少,全国楼市在2014年平淡开局后又遭遇“倒春寒”。

对此,业内人士指出,全国70大中城市房价同比、环比涨幅自2011年2月以来首次出现“双收窄”,房价同比涨幅或已见顶。预计市场将高位震荡并逐步降温,房价涨幅步入下行通道。

回落 房价涨幅明显收窄

数据显示,70个大中城市中,新建住房与上月相比,价格下降的城市有4个,持平的有9个,上涨的有57个。环比价格变动中,最高涨幅为0.7%,最低为下降0.2%。房价上涨城市减少5个,最高涨幅回落0.5个百分点。二手房方面,二手住宅价格环比上涨0.15%,涨幅继续收窄。价格下降城市增至15个,达到近14个月来最多。

同比来看,新建住房价格下降的城市有1个,上涨的有69个。同比价格变动中,最高涨幅为18.7%,最低为下降4.1%,最高涨幅回落2.2个百分点。

对此,链家地产研究员张旭表示,自2012年3月以后,2月70个大中城市平均新建商品住宅价格首次出现同比、环比双双回落,其中新建商品住宅价格指数同比回落幅度达到近25个月以来最高,其中,四个一线城市,同比涨幅均回落到20%以内。与此同时,二手住宅价格也已连续两个月出现同比、环比均回落的现象。

“如果从新房、二手房同时计算,这是自2011年2月以来首次同环比涨幅双双收窄。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示。同比来看,房价见顶回落态势确立,2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。

值得注意的是,郑红玉指出,2月,一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.33%、0.21%,涨幅均收窄,同步性加强。“一线城市自去年4月份涨幅见顶后逐步收窄,收窄速度要明显快于二三线,虽然其刚需坚挺,但仍难抵御全国下行大势。”

从统计局数据可以看到,北京2月环比上涨0.3%,较1月收窄0.2个百分点。同比方面,北京上涨15.5%,较1月收窄3.3个百分点。上海2月环比、同比分别上涨0.4%、18.7%,较1月分别收窄0.1个百分点和2.2个百分点。广州2月环比、同比分别上涨0.5%和15.9%,较1月分别收窄0.2个百分点和3个百分点。深圳2月环比、同比分别上涨0.3%和15.9%,较1月分别收窄0.1个百分点和2.3个百分点,收窄幅度继续扩大。

张旭认为,2012年以来房价快速上涨,使得部分城市房价与购买力的背离持续拉大,部分需求被挤出市场,整体需求规模的确也出现了降温,房价调整的压力增加,是此轮房价增速放缓的主要原因。此外,2014年以来,银行信贷情况依然没有出现明显改善也是重要影响因素。

以北京为例,2014年2月北京二手住宅首套商业贷款的平均利率为5.99%,达到20个月以来新高。这种收紧的信贷政策,无疑又加重了购房者的支付压力。

量减 楼市成交普遍下滑

事实上,房价涨幅快速下滑的另一面是,楼市成交量的普遍下滑。今年前两个月,楼市成交量普遍下滑,其中一二线城市降幅尤为明显,而且,与成交量关联的多个指标也显示出下行趋势。另一方面,近日来,参与“打折、促销”等变相降价的城市和房企正在增加。

中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,截至3月16日,2014年以来,受监测的54个城市合计住宅签约数量为45万套,同比2013年同期的58.5万套下降了23%。其中一二线城市跌幅分别达到了36%、35%。

值得一提的是,北京楼市成交量的降幅尤为明显。中原地产的数据显示,截至16日,北京年内新建住宅签约8588套,二手房住宅签约18156套,同比分别下调了57.5%和66%。此外,从成交额来看,2014年来新建住宅签约297.2亿元,二手房住宅签约521亿元,合计签约818.8亿元,同比也下降了58%。

不仅如此,国家统计局3月13日发布的2014年1月至2月全国房地产开发和销售情况数据也显示出,2014年前两个月全国房地产市场的多项指标呈降温趋势,其中包括商品房销售情况。

统计局的数据显示,1月至2月,全国商品房销售面积10466万平方米,同比下降0.1%。其中,住宅销售面积下降1.2%,办公楼销售面积下降8.0%,商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元,同比下降3.7%。其中,住宅销售额下降5.0%,办公楼销售额下降17.1%,商业营业用房销售额增长7.9%。

与销售不畅对应的则是楼市待售面积的增加。统计局的数据显示,在待售面积方面,截至2月末,全国商品房待售面积51397万平方米,比去年末增加2102万平方米。其中,住宅待售面积增加1770万平方米,办公楼待售面积增加64万平方米,商业营业用房待售面积增加233万平方米。

易居研究院研究员朱光告诉记者,“从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前两个月延续了去年以来整体平稳下行的态势,但下行幅度有所加大”。他认为,主要是由去年同期基数快速上行所致。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市在经过2012到2013年的暴涨后,目前市场正在回归理性。他预测,今年3月主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平,预期同比跌幅将为17.5%。

预期 下半年房价或进入下行期

业内人士分析指出,全国楼市已经结束暴涨周期,当前正在逐步回归理性,而部分房企的降价现象将进一步增加市场的观望情绪。

近期因一些城市新房传出降价销售的消息,看空楼市的声音此起彼伏。张大伟表示,市场预期发生了微妙的变化,加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著,在双重不利因素影响下,3月小阳春成色不足,4月也很难乐观。

张旭认为,近期,杭州、广州、以及北京等一二线城市都出现了典型房企的价格调整案例,从目前的情况来看,无论是否为价格实降,都体现出当前需求、信贷层面对于市场和房企的影响在不断加深。

“尤其是预计未来市场的调整仍将继续,在典型房企的带动下,新房市场的价格平开,或者是促销的案例逐渐增多,短期内购房者观望心理还难以得到缓解,未来房价涨幅还将进一步下降。”张旭说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,现阶段,房价涨幅见顶趋势确立,一旦环比增幅转负,房价将进入下行空间。

杨红旭认为,上半年房地产市场将在成交活跃的基础上维持高位震荡,但进入下半年后,楼盘降价将不再会是个案。“部分房企将在资金链压力的影响下,被迫进行促销或降价,房价正式进入下行阶段。”(经济参考报,记者 梁倩 高伟)

房价继续“退烧” 实际购房成本难下降

楼市降温趋势日益明显。国家统计局18日发布的统计数据显示,2月,在全国70个大中城市中,57个城市的新建商品住宅价格环比上涨,创最近13个月新低,房价整体涨幅明显收窄。2月70个大中城市新建商品住宅价格同比平均上涨11.1%,比1月份回落1.3个百分点。

分析人士认为,国家统计局的数据与春节后多个地方楼盘降价的现象颇为吻合。楼市传统的“小阳春”恐难出现,今年楼市成交量将明显走低。

同比涨幅整体收窄

国家统计局数据显示,2月,在全国70个大中城市中,57个城市的新建商品住宅价格环比上涨,4个城市价格下降,9个城市价格持平。4个价格下降的城市分别为牡丹江、温州、安庆、济宁,价格持平的城市包括哈尔滨、杭州、海口、唐山、丹东、吉林、九江、韶关、大理。平均而言,当月70个大中城市新建商品价格环比上涨0.28%,涨幅创最近15个月新低。

就同比而言,2月有69个城市房价上涨,但涨幅均明显收窄。在一线城市中,上海的同比涨幅最高,达18.7%,而北京、广州、深圳的同比涨幅分别为15.5%、15.9%、15.9%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,据计算,2月全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比平均上涨11.1%和6.4%,分别比1月回落1.3个和1个百分点。

今年春节之后,不少三四线城市传出房地产供应过剩、市场消化迟缓的消息。杭州、南京等城市近期出现零星的降价并向广州、上海等一线城市蔓延的趋势。多家机构认为,国家统计局的数据走势与当前的市场表现颇为一致。

分析人士认为,在连续多个月没有实质性调控政策出台的情况下,房价涨势放缓和降价现象的出现,体现了市场的自我调整。链家地产的分析称,2012年以来房价的快速上涨导致部分城市房价与购买力的背离持续拉大,部分需求被挤出市场,房价调整压力增加。

今年初以来,面对楼市明显偏淡的情况,房企采取多种方式应对,如推出促销活动,或以明显低于预期的价格开盘。这些举措进一步增强了房价下降的预期。

实际购房成本难下降

3月16日,位于北京南六环大兴区天宫院区域的“住总万科橙”项目开盘。其毛坯房销售均价2.1万元/平方米,比销售人员此前预计的2.6万元/平方米的精装房价格低5000元。即使剔除装修价格,开盘价也要比预期价格低约3000元/平方米。作为北京近两年来的首个“低开”项目,万科橙的降价被认为具有信号意义。

分析人士指出,由于银行房贷政策收紧,即使房价有所下降,购房者的实际成本不仅没有下降,甚至还有所提高。北京中原地产市场研究总监张大伟表示,首套房贷款利率8.5折的优惠如今已绝迹,目前执行基准利率已成主流,部分银行甚至要求利率上浮5%。

张大伟表示,银行提高首套房贷利率,对刚需购房者压力很大,开发商的降价可能赶不上房贷增加的利息支出。

除北京外,在全国多个热点城市,首套房利率优惠政策也已基本绝迹,这在很大程度上对冲了房价下降给购房者带来的实惠。分析人士表示,从今年以来银行房贷操作的实践来看,差别化信贷政策尚待真正落实,刚需购房者的实际购房成本仍难以下降。

或遭“倒春寒”

购房成本的提高抑制了成交量。以北京为例,据北京市住建委的最新统计数据,截至3月16日,今年以来北京新建住宅签约8588套,二手房住宅签约18156套,同比分别下降57.5%和66%;新建住宅签约297.2亿元,二手房住宅签约521亿元,合计818.8亿元,同比下降58%。

按照惯例,每年3-5月,楼市往往迎来成交量回升,这被业内称为“小阳春”。在没有调控政策突然干预的情况下,上半年的“小阳春”与下半年的“金九银十”往往是一年中房地产销售的高峰时段。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,从当前市场的交易情况来看,在自住商品房推出、银行信贷收紧、价格回落预期等多方面因素的冲击下,市场观望情绪有所增强,注定今年3月的“小阳春”难以重现去年的盛况。有业内人士称之为“倒春寒”。

张大伟表示,从春节过后的一轮新建住宅刚需项目的定价来看,当前房地产企业与购房者之间的博弈已出现微妙的变化。购房者观望情绪增强,房企“让利跑量”的心理逐渐占了上风,供需格局悄然生变。去年北京市单价在2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4,目前已经降低到1:2左右。随着部分项目的抢跑消化,供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦对房价回落形成一致性预期,则需求很可能突然锐减。(中国证券报,记者 张敏)

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