国内一线大城市房租大涨为什么？

国内一线大城市房租大涨为什么？国内一线大城市房租大涨是最近媒体焦点，房租管制也因此成为争议话题。经主管部门约谈后，北京市场上自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人承诺不涨租金。租金上涨引发众怒，是因为在北京房租和收入之比已达临界点。按国际惯例，如果每月房租开销占月收入的比重超过三分之一，租客的生活品质就将难以保障。2017年北京市职工月平均工资8467元，人均月租金2795元，占比已达33%。这意味着，房租的任何一点上涨，直接侵蚀的是北京800多万租房客的生活质量；也将进一步拉大城市中有房产者和无房产者的收入鸿沟。因此，不准涨价的房租管制措施具有一定民意基础。房租管制，其实质是效率和公平的博弈，是借政府之手在房东和租客之间进行利益再分配。在美国、德国、日本等主要发达国家，各种形式的租赁管制已有近百年历史，包括限制租金价格、限制涨价幅度、限制空置率、限制解约条件等，其目的均在于保护相对弱势的租客利益。事实上，中国租房市场此前从未实施过任何上述管制政策，租房价格基本完全由市场决定，作为弱势群体的租客也几乎未获得过任何政府保护。但随着一线城市房租收入比达到临界线，租售同权等一系列新政策的引入，房租管制成为一个值得讨论的迫切话题。从西方国家的房租管制历史来看，虽然管制在特定历史时期确有其合理性，但也有很大副作用，尤其是简单粗暴的价格管制往往扭曲供需关系。因此在西方国家，曾经的直接价格管制已逐步让位于租客保护措施。无论美国还是日本，房租管制最初均源于战争时期住房短缺问题。例如，日本在战争期间修订的《租地法》和《房屋租赁法》规定，房主无权单方面提高租金。并且，一旦缔结租赁合同，如果没有法院认可的正当理由，就不能解除合同。在战后日本，即便出现严重的通货膨胀，地租房租也不准上涨。因此，在战争中失去一切的平民得以在战后依靠低廉的租金重新开始新生计，而战前拥有广阔土地的贵族和地主阶级则迅速被瓦解。可以说，租金管制为战后日本一亿总中流（又称一亿总中产，即一亿国民是中产阶级）的社会结构奠定了基础。可见，租赁管制在战后初期对缩小日本贫富差距、快速恢复经济增长起到相当关键的作用。但随着时间推移，管制造成的价格扭曲也带来恶果。日本经济学家野口悠纪雄回忆说，战后东京由于租金低廉且难以变更租赁合同，导致很多房东宁愿房屋破落、土地荒废也不出租。这一方面导致土地荒废，另一方面导致有需求者租不到房。日本政府不得不在1950年代修改法律放宽管制，并最终在1986年彻底废除租金管制政策，但保留了部分承租人保护政策。

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